Calculateur de plus-value LMNP
Estimez votre plus-value imposable avec la nouvelle règle de réintégration des amortissements (Loi de finances 2025, Article 84). Calcul immédiat, sans inscription.
Paramètres de la cession
Renseignez les éléments de votre cession pour calculer la plus-value imposable selon les règles LDF 2025 (Article 84).
Réintégrés dans le calcul (LDF 2025 Art 84)
Estimation indicative. Pour la déclaration officielle, le formulaire 2048-IMM doit être rempli au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Consultez votre expert-comptable pour les cas particuliers (amortissements minorés, ARD non utilisés, démembrement, donation-partage).
La réforme de la plus-value LMNP (LDF 2025)
Jusqu'à fin 2024, le régime LMNP au réel offrait un avantage fiscal majeur : les amortissements déduits chaque année pour réduire l'impôt sur les loyers n'étaient pas réintégrés au moment de la revente. Vous amortissiez sans contrepartie à la sortie.
Ce qui change : pour toute cession à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (Article 84 de la LDF 2025). Ils minorent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
La formule de calcul
Plus-value brute = prix de cession net − (prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux d'amélioration − amortissements réintégrés). On applique ensuite les abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération des prélèvements sociaux à 30 ans. Une contribution exceptionnelle peut s'ajouter sur les plus-values élevées.
Les biens exemptés de réintégration
La réintégration ne s'applique pas à tous les biens. Les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et la résidence principale convertie en LMNP avant la cession en sont exemptés. Le calculateur applique l'exemption automatiquement selon le type de bien que vous sélectionnez.
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Questions fréquentes
Qu’est-ce qui change pour la plus-value LMNP avec la Loi de finances 2025 ?+
Pour toute cession à compter du 15 février 2025, les amortissements que vous avez pratiqués pendant la détention du bien sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (Article 84 de la LDF 2025). Concrètement, ils minorent votre prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Avant cette réforme, ces amortissements n'étaient pas réintégrés — c'était un avantage majeur du régime LMNP.
Tous les amortissements sont-ils réintégrés ?+
Non. Certains biens en sont exemptés : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et résidence principale convertie en LMNP avant la cession. Pour ces biens, les amortissements ne sont pas réintégrés. Le calculateur applique automatiquement l'exemption selon le type de bien sélectionné.
Quand suis-je exonéré de plus-value LMNP ?+
La plus-value bénéficie d'abattements pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu (19 %) au bout de 22 ans, et exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) au bout de 30 ans. Une contribution exceptionnelle peut s'appliquer sur les plus-values importantes (Article 1609 nonies G du CGI).
Comment se calcule la plus-value LMNP imposable ?+
Plus-value brute = prix de cession net (après frais de cession) − prix d'acquisition majoré (frais d'acquisition + travaux d'amélioration − amortissements réintégrés). On applique ensuite les abattements pour durée de détention, puis l'impôt sur le revenu (19 %), les prélèvements sociaux (17,2 %) et l'éventuelle contribution exceptionnelle.
Ce calculateur remplace-t-il le formulaire 2048-IMM ?+
Non. Ce calculateur fournit une estimation indicative pour anticiper votre fiscalité. La déclaration officielle de plus-value se fait via le formulaire 2048-IMM, rempli au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Pour les cas particuliers (amortissements minorés, démembrement, donation-partage), consultez un expert-comptable.