Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Comparez les deux régimes fiscaux en temps réel selon votre tranche d'imposition et vos charges. Découvrez lequel vous fait économiser le plus.
Votre tranche d'imposition (TMI)
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Barème 2025 - Revenus 2024
Vos Données
Renseignez vos informations fiscales
Abattement 50%, seuil 77 700€
Charges Déductibles (Régime Réel)
Total charges : 4 500 €
Micro-BIC
Le micro-BIC est plus avantageux. Économie de 4 208 € par rapport au régime réel (TMI 30%).
Micro-BICOptimal
Abattement forfaitaire 50%
Régime Réel
Charges réelles + Amortissements
À noter
Ces calculs sont des estimations basées sur votre TMI sélectionné (30%). Votre situation fiscale personnelle peut varier. Consultez un spécialiste LMNP pour une analyse précise.
Comment choisir entre micro-BIC et régime réel ?
En location meublée non professionnelle (LMNP), vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes s'offrent à vous, et le choix a un impact direct sur votre imposition.
Le micro-BIC : la simplicité
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes : 50 % en location longue durée ou meublé de tourisme classé, 30 % en meublé de tourisme non classé (barème Loi Le Meur 2024). Vous n'avez aucun justificatif à fournir, mais vous ne pouvez rien déduire de plus. C'est avantageux si vos charges réelles sont faibles.
Le régime réel : la déduction des charges et amortissements
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion) et d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit (Article 39 C du CGI), mais l'excédent est reportable sans limite de durée. Concrètement, votre résultat fiscal imposable est souvent très faible — parfois nul pendant plusieurs années.
En résumé
- Le réel devient avantageux dès que charges + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire — souvent le cas avec un crédit ou des travaux.
- Le micro-BIC reste pertinent pour un bien sans crédit, peu de charges, et des recettes sous les seuils.
- Le simulateur ci-dessus fait le calcul précis pour votre situation.
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Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir pour ma location meublée ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en location longue durée ou meublé de tourisme classé, 30 % en meublé de tourisme non classé). Le régime réel déduit vos charges réelles et les amortissements. En règle générale, le réel devient avantageux dès que vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire — souvent le cas avec un crédit immobilier ou des travaux. Ce simulateur fait la comparaison pour vous.
Quel est le seuil pour rester au micro-BIC en 2025 ?+
Depuis la Loi Le Meur 2024 : 77 700 € de recettes annuelles pour la location longue durée et le meublé de tourisme classé, et 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé. Au-delà de ces seuils, le régime réel devient obligatoire.
Qu'est-ce que l'abattement forfaitaire du micro-BIC ?+
C'est un pourcentage de vos recettes que l'administration considère forfaitairement comme vos charges, sans justificatif à fournir. Il est de 50 % en location longue durée et meublé classé, 30 % en meublé de tourisme non classé. Vous êtes imposé sur le montant restant.
Le régime réel permet-il de réduire fortement mon imposition ?+
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles ET d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit (Article 39 C du CGI), mais l'excédent est reportable sans limite de durée. Résultat : le résultat fiscal imposable est souvent très faible, voire nul, pendant plusieurs années.
Ce simulateur est-il fiable ?+
Les calculs utilisent les barèmes officiels 2025 et la précision décimale exigée par la DGFiP. C'est une estimation indicative : votre situation personnelle (autres revenus, composition du foyer fiscal) peut faire varier le résultat. Pour une déclaration officielle, créez un compte EasyFisca.